Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declara nulo el Impuesto de Plusvalía Municipal cuando la venta del inmueble no se realiza por un precio superior al de compra, los ciudadanos ya no tendrán que pagarlo en esos casos. Además, los que lo hayan hecho en los últimos cuatro años podrán reclamarlo.
Aquí os ofrecemos algunas claves para entender lo que esto significa:
¿Qué es la plusvalía?
Es el impuesto que pagamos por el incremento de valor que haya podido tener un inmueble urbano desde que lo compramos hasta que lo volvemos a transmitir (venta, donación, herencia…). Por ejemplo, si adquirimos un inmueble por valor de 100.000€ y lo vendemos unos años después por 150.000€, habrá aflorado una plusvalía de 50.000€.
Se calcula teniendo en cuenta únicamente el valor catastral del suelo en la fecha de su transmisión y los años transcurridos desde esta y la de la transmisión anterior. Por defecto siempre refleja un incremento del valor de los terrenos, lo haya habido o no en realidad.
Por esta razón, hasta ahora cuando se vendía un inmueble perdiendo dinero en la transacción (por ejemplo, compro por 100.000€ pero lo vendo por 80.000€), había que pagar igualmente al ayuntamiento, como si se hubiera obtenido un beneficio por la venta.
En la situación actual, después de la burbuja inmobiliaria, muchos se han visto obligados a vender su vivienda por debajo del precio de compra, incluso a veces como consecuencia de un desahucio. En esos casos, se ha tenido que pagar la plusvalía por la venta aún habiendo tenido pérdidas.
¿Qué ha cambiado ahora en relación al pago del impuesto?
Dos sentencias del Tribunal Constitucional (una del 16 de febrero de 2017 y otra del 11 de mayo de 2017) han dado un giro a esta situación. Desde ahora se establece que no habrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando por la venta del inmueble no se haya obtenido una ganancia, sino una pérdida.
¿Significa eso que la plusvalía desaparece?
No, no desaparece, ya que es legal y obligatoria. Lo que dice el Tribunal es que únicamente se pagará el impuesto de plusvalía cuando efectivamente se haya producido un incremento del precio del inmueble que se vende. En caso contrario, los ayuntamientos no podrán exigir el pago de este gravamen, tal y como ocurría hasta ahora.
¿Qué plusvalías se pueden reclamar?
Las que se hayan pagado en los últimos cuatro años. Es decir, la venta a pérdidas tiene que haber tenido lugar de 2013 en adelante. Si es anterior, fiscalmente está prescrito.
¿Quién tiene que demostrar que la transacción ha provocado pérdidas?
El vendedor debe demostrar que el precio de venta es inferior al de compra. Tendrá que hacerlo, por ejemplo, con un informe de tasación o con las escrituras del inmueble. Por eso es imprescindible contar con estos documentos. Si no se puede demostrar, el ayuntamiento podrá aplicar el tributo.
¿Cómo reclamar y qué pasos hay que seguir?
La sentencia, al no estar publicada todavía en el Boletín Oficial del Estado (BOE), no tiene ningún efecto. Hasta que no se publique es recomendable seguir los siguientes pasos:
- En el caso de tener que pagarlo ahora, hacerlo para evitar posteriores sanciones o recargos. Después, recurrir.
- Efectuado el pago del impuesto, presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento. Hay que reflejar el importe pagado.
- El ayuntamiento debe contestar dándonos un plazo para interponer recurso de reposición. A continuación, tenemos que presentar la reclamación económico administrativa que será resuelta por el Tribunal Económico Administrativo municipal correspondiente. Ahí se agota la vía administrativa.
- Si la resolución es desfavorable, tendremos que interponer, en el plazo de dos meses, un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia.
Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable estudiar el caso con un abogado para defender la inexistencia del incremento real. Es importante recordar que es el vendedor quien tiene que demostrar con cualquier medio legal que no se ha producido un incremento en el valor del terreno y, por lo tanto, no corresponde la liquidación del impuesto.
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